Contrato de gaveta: vale? Como regularizar o imóvel.

O que é

Chama-se de contrato de gaveta a compra de imóvel feita por instrumento particular que nunca chegou ao cartório: as partes assinam, o preço é pago, mas não se lavra escritura nem se faz o registro. A expressão também é usada para a transferência informal de imóvel financiado, sem a participação do banco, que é uma situação diferente e tem regras próprias.

O que o contrato garante

O contrato cria obrigações entre comprador e vendedor. Quem pagou tem o direito de exigir a escritura. Esse direito não depende de o contrato ter sido registrado: o art. 216-B da Lei de Registros Públicos diz expressamente que a adjudicação compulsória independe do registro prévio da promessa.

O que ele não garante

No Brasil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o proprietário no registro. As consequências práticas:

• o imóvel pode ser atingido por dívidas do vendedor;
• se o vendedor falece, o imóvel aparece no patrimônio dele e os herdeiros precisam ser envolvidos;
• o comprador não consegue vender com financiamento nem dar o imóvel em garantia;
• quanto mais tempo passa, mais difícil localizar pessoas e documentos.

Como se regulariza

Se o vendedor está disponível, lavra-se a escritura e registra-se. Se ele não assina, faleceu, não é localizado ou era empresa que encerrou as atividades, a lei prevê a adjudicação compulsória, que desde 2022 pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, observados os requisitos legais. Veja como funciona.

O que conferir antes de regularizar

Reúna o contrato e todos os contratos anteriores, se você comprou de quem já tinha comprado: é preciso ligar, papel por papel, o seu nome ao do proprietário que consta na matrícula.

O contrato não precisa ter sido registrado na matrícula para o pedido em cartório. O que se exige é a prova de que o preço foi pago por inteiro: recibos, comprovantes bancários, termo de quitação ou mensagens em que o vendedor reconhece o pagamento.

Se o imóvel era financiado e o contrato de gaveta foi feito sem o banco, a situação tem regras próprias e precisa ser examinada antes de qualquer pedido.