O procedimento
O que é a regularização em cartório
Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
É o procedimento pelo qual quem prometeu comprar um imóvel e cumpriu a sua parte pede ao Registro de Imóveis a transferência da propriedade, quando a escritura não foi outorgada. O nome jurídico é adjudicação compulsória extrajudicial. Está no art. 216-B da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022, e foi regulamentado pelo CNJ no Provimento nº 150/2023.
Diferentemente da usucapião, ela tem como fundamento a existência de um negócio jurídico que permita exigir a transferência do imóvel, observados os requisitos legais e registrais aplicáveis ao caso. As normas admitem promessa de compra e venda, promessa de permuta e as respectivas cessões, desde que não haja direito de arrependimento que ainda possa ser exercido.
O que a lei exige
- Instrumento da promessa de compra e venda, da cessão ou da sucessãoNão precisa estar registrado na matrícula.
- Ata notarial lavrada por tabelião de notasNela constam o imóvel, os contratos, a prova do pagamento do preço e a caracterização da falta de outorga da escritura.
- Notificação do vendedor pelo Registro de ImóveisPrazo de 15 dias úteis para concordar com a transferência ou impugnar o pedido.
- Certidões dos distribuidores forensesDa comarca do imóvel e do domicílio de quem pede, para mostrar que não há litígio sobre o contrato.
- Comprovante do imposto de transmissão (ITBI)Apresentado antes do registro.
- Procuração com poderes específicos a advogadoA lei exige que o requerente esteja representado por advogado ou defensor público.
Quando o caminho costuma ser outro
O procedimento tem requisitos próprios. Em geral ele não se aplica, ou depende de providências anteriores, quando:
- não existe nenhum documento escrito da compra;
- o preço não foi integralmente pago ou não há como demonstrar o pagamento;
- o imóvel não tem matrícula própria (loteamento irregular, área não desmembrada);
- há processo judicial em andamento sobre o contrato;
- existe indisponibilidade de bens sobre o imóvel que não será levantada.
Se o vendedor está localizado e disposto a assinar, o caminho normalmente mais simples é a escritura pública comum.
Custos envolvidos
Além dos honorários advocatícios, há emolumentos do tabelionato (ata notarial) e do Registro de Imóveis, despesas de notificação e o ITBI, calculado pelo município. Os valores variam conforme o estado, o município e o valor do imóvel, e são estimados na orientação.
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Situação
O vendedor não quer assinar a escritura
Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
Quem prometeu vender e recebeu o preço tem a obrigação de outorgar a escritura. Se ele se recusa, a lei oferece um caminho para obter o registro sem depender da assinatura.
- Prova do negócio e do pagamento. Contrato e comprovantes são registrados em ata notarial por um tabelião.
- Notificação pelo cartório. O Registro de Imóveis notifica o vendedor para, em 15 dias úteis, concordar com a transferência ou impugnar o pedido.
- Silêncio ou oposição sem fundamento. O silêncio pode levar à presunção de que a obrigação não foi cumprida; a impugnação sem razões é rejeitada.
- Concordância tardia. Se ele concordar sem lavrar a escritura, o procedimento não se interrompe: segue até o registro.
Havendo discussão real sobre o contrato, por exemplo sobre parte do preço, o oficial pode tentar a conciliação. Sem acordo e sendo a impugnação fundada, a questão vai ao Judiciário.
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Situação
O vendedor faleceu antes da escritura
Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
A obrigação de transferir o imóvel não desaparece com a morte de quem vendeu: ela passa ao espólio. O imóvel, porém, continua em nome do falecido no registro, e por isso os herdeiros precisam participar ou ser chamados.
- Há inventário e os herdeiros colaboram. O inventariante pode outorgar a escritura em cumprimento do contrato, com a autorização cabível. Costuma ser o caminho mais direto.
- Não há colaboração, ou não há inventário. As normas preveem a notificação dos herdeiros legais, comprovados a qualidade de herdeiro, o óbito e a inexistência de inventário. Havendo inventário, basta notificar o inventariante.
Ajuda ter a certidão de óbito, ou os dados para obtê-la, e os nomes e endereços dos herdeiros que você conhecer. Se quem faleceu foi o comprador, os sucessores dele também podem pedir a regularização, comprovada a sucessão.
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Situação
Não sei onde está o vendedor
Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
Não saber onde está o vendedor não impede a regularização. Quando ele não é encontrado, as normas preveem a notificação por aviso público (edital).
- Primeiro, a tentativa pessoal. O cartório tenta nos endereços conhecidos, inclusive por meio eletrônico.
- Depois, o edital. Se o endereço é incerto ou desconhecido, a notificação é publicada duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis. É preciso demonstrar que os meios comuns de localização foram esgotados.
- Vendedor no exterior. Também cabe edital quando ele mora fora do país e não deixou procurador com poderes para assinar.
Guarde o registro das tentativas de contato: mensagens, cartas devolvidas, buscas. As despesas de notificação e de edital são de quem pede a regularização.
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Situação
A construtora ou loteadora fechou
Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
O encerramento da empresa não apaga a obrigação assumida no contrato. Loteadoras e construtoras que fecharam deixaram muitos compradores com o imóvel quitado e sem escritura.
- Empresa encerrada. A notificação é enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido. Se forem desconhecidos ou não localizados, por aviso público (edital).
- Falência ou recuperação judicial. O imóvel pode ser adjudicado se o contrato for anterior ao reconhecimento judicial da falência, com as ressalvas da lei.
- Matrícula individual. O lote ou a unidade precisa estar identificado no Registro de Imóveis. Loteamento que nunca foi registrado exige outra solução.
- Ônus da empresa. Hipoteca, alienação fiduciária (imóvel em garantia ao banco) ou indisponibilidade aparecem na matrícula e precisam ser examinadas.
Em loteamentos urbanos e em incorporações com prazo de carência vencido, a existência de cláusula de arrependimento no contrato não impede o procedimento.
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Situação
Tenho um contrato de gaveta
Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
O contrato de gaveta vale entre quem assinou: quem pagou tem o direito de exigir a escritura, e esse direito não depende de o contrato ter sido registrado. O que o contrato não faz é tornar o comprador proprietário perante o cartório. No Brasil, a propriedade só se transfere com o registro (Código Civil, art. 1.245).
- Enquanto não há registro, o imóvel continua em nome do vendedor e pode ser atingido por dívidas dele.
- Se o vendedor falece, o imóvel aparece no patrimônio dele e os herdeiros precisam ser envolvidos.
- Para vender ou financiar, o banco e o tabelião exigem a matrícula no nome de quem vende.
A expressão também é usada para a transferência informal de imóvel financiado, sem a participação do banco, que é uma situação diferente e tem regras próprias.
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Situação
Tenho a posse, mas não tenho contrato
Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
Sem documento da compra, o fundamento deixa de ser o negócio e passa a ser a posse. O caminho a estudar é a usucapião, que pode ser pedida em cartório ou na Justiça.
| Adjudicação compulsória | Usucapião |
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| Fundamento | Contrato cumprido pelo comprador | Posse prolongada, contínua e com ânimo de dono |
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| Prova central | Contrato e pagamento do preço | Posse e tempo |
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| Tempo mínimo | Não há prazo de posse | Varia conforme a modalidade, de 2 a 15 anos |
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| Imposto de transmissão | Há ITBI | Em regra não há |
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Há casos em que as duas vias são possíveis. A escolha considera a documentação existente, o custo de cada uma e o tempo provável.
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Textos informativos, que tratam de situações em geral. A solução de cada caso depende da matrícula e dos documentos. Fontes: Lei nº 6.015/1973, art. 216-B; Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Foro Extrajudicial, arts. 440-A a 440-AM.