Situação
O vendedor faleceu antes da escritura. Ainda dá para regularizar?
Sim, em tese. A obrigação de transferir o imóvel passa ao espólio e aos herdeiros.
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Por Dr. Alexandre Dickel Canova, OAB/RS 127.163 · Atualizado em 08/10/2026
O que muda com o falecimento
Quem vendeu e recebeu o preço tinha a obrigação de outorgar a escritura. Com a morte, essa obrigação não se extingue: ela passa ao espólio. O imóvel, porém, continua em nome do falecido no registro, e é por isso que os herdeiros precisam participar ou ser chamados.
Caminhos possíveis
Há inventário e os herdeiros colaboram
O inventariante pode outorgar a escritura em cumprimento do contrato, com a autorização cabível no inventário. Costuma ser o caminho mais direto quando há consenso.
Não há colaboração, ou não há inventário
Na adjudicação compulsória extrajudicial, as normas do CNJ preveem que, sendo o vendedor falecido, podem ser notificados os herdeiros legais, desde que comprovados a qualidade de herdeiro, o óbito e a inexistência de inventário. Havendo inventário, basta notificar o inventariante. Se não houver impugnação fundada, o oficial analisa o pedido e, deferido, registra a propriedade em nome do comprador.
O que reunir
- contrato e comprovantes de pagamento;
- certidão de óbito do vendedor, ou dados para obtê-la (nome completo, cidade e data aproximada);
- nomes e endereços dos herdeiros que você conhecer;
- informação sobre a existência de inventário;
- certidão atualizada da matrícula.
Se o falecido for o comprador, e não o vendedor, os sucessores dele também têm legitimidade para pedir a regularização, comprovada a sucessão.
Este texto é informativo e trata de situações em geral. A solução de cada caso depende da matrícula e dos documentos.
Documentos, prazos e custos neste caso
Somam-se ao contrato, aos comprovantes e à matrícula a certidão de óbito e os documentos que mostram quem são os herdeiros. Se houver inventário aberto, basta identificar o inventariante; se não houver, é preciso demonstrar isso.
Cada herdeiro notificado tem 15 dias úteis para concordar ou contestar. Havendo inventariante, a notificação vai só para ele. Sem contestação, o oficial tem 10 dias úteis para decidir ou fazer exigências.
As despesas de notificação são de quem pede a regularização e tendem a crescer com o número de pessoas a notificar. Ata notarial, processamento no registro e imposto de transmissão são informados pelos órgãos antes de cada ato.