Como fazemos a regularização em cartório

Antes de qualquer pedido: a pré-qualificação registral

Nenhuma peça é preparada antes de conferir estes pontos. Se algum deles falhar, dizemos qual é o outro caminho (escritura comum, usucapião, regularização do loteamento ou ação judicial) em vez de iniciar um procedimento que o cartório vai recusar.

• Há documento escrito do negócio. Contrato, compromisso, cessão ou recibo que identifique o imóvel, as partes e o preço (Prov. CNJ 149/2023, art. 440-B).
• O contrato não permite desistir do negócio, ou o imóvel é de loteamento ou incorporação em que essa cláusula não impede o pedido (art. 440-B, parágrafo único).
• O preço foi pago e há prova disso. Recibos, comprovantes bancários, mensagens do vendedor, declaração de imposto de renda, entre outros meios admitidos (art. 440-G, § 6º).
• O imóvel tem matrícula ou transcrição no Registro de Imóveis, e quem vendeu é quem consta nela, ou há contratos que ligam um ao outro (art. 440-G, I e II).
• Não há processo judicial sobre o contrato que impeça o registro, ou ele está suspenso há mais de 90 dias úteis (arts. 440-H e 440-L, IV).
• Ônus e bloqueios na matrícula foram examinados: hipoteca e penhora em geral não impedem; a indisponibilidade precisa ser cancelada até a decisão final (arts. 440-AG e 440-AH).
• O vendedor quer assinar? Se ele está vivo, localizado e disposto, o caminho mais simples é a escritura pública comum, e é isso que indicamos.

As etapas

1. Exame dos documentosO advogado lê o contrato, a prova do pagamento e a certidão atualizada da matrícula e diz, por escrito, se o caso é viável e por qual via. A lei exige que o comprador esteja representado por advogado, com procuração específica (Lei 6.015/73, art. 216-B, § 1º; Prov. CNJ 149/2023, art. 440-C, parágrafo único).
2. Ata notarialO tabelião de notas registra em ata o imóvel e seus ônus, a história dos contratos, a prova de que o preço foi pago, o que o vendedor deixou de fazer e o valor venal do imóvel (art. 440-G). A ata é obrigatória e não vale como título de propriedade: ela instrui o pedido no Registro de Imóveis (art. 440-G, § 2º; art. 440-M).
3. Requerimento e protocoloO pedido é apresentado ao Registro de Imóveis da situação do imóvel, em papel ou pelo sistema eletrônico dos registros públicos (Serp), com a ata e o contrato (arts. 440-E, 440-K e 440-M). Se o oficial pedir correções no requerimento, o prazo para emendá-lo é de 10 dias úteis (art. 440-Q).
4. Notificação do vendedorQuem notifica é o próprio Registro de Imóveis, por carta com aviso de recebimento e, se houver, por e-mail (art. 440-T). O vendedor tem 15 dias úteis para concordar ou contestar (art. 440-S, III). Vendedor falecido: notificam-se os herdeiros ou o inventariante (art. 440-W). Empresa extinta: o liquidante ou o último administrador (art. 440-U, § 1º). Não localizado: edital publicado duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis (art. 440-X).
5. Contestação, se houverA contestação deve vir em 15 dias úteis (art. 440-Z). O comprador responde em 15 dias úteis e o oficial decide em 10 dias úteis (art. 440-AA). Da decisão cabe recurso em 10 dias úteis, e, se a divergência continuar, o caso vai ao juiz, que examina só a contestação (arts. 440-AC a 440-AE).
6. QualificaçãoSem contestação, ou superada a que houve, o oficial tem 10 dias úteis para deferir, rejeitar ou fazer exigências por escrito (art. 440-AF). Se a exigência for indevida, cabe suscitação de dúvida ao juiz corregedor (art. 440-AF, § 2º; Lei 6.015/73, art. 198).
7. Imposto e registroDeferido o pedido, o oficial avisa e o comprador tem 5 dias úteis para comprovar o pagamento do ITBI, prazo que pode ser suspenso por justo impedimento (art. 440-AL). Pago o imposto, o imóvel é registrado em nome do comprador.

Durante todo o procedimento, deixar passar um prazo fixado pelo oficial leva à extinção do pedido (art. 440-J). Por isso cada prazo é acompanhado pelo advogado.

Custos de terceiros

Ata notarial, processamento e registro seguem a forma de cobrança da usucapião extrajudicial, pela tabela de emolumentos do estado; notificação e registro são cobrados à parte (art. 440-AM). O ITBI é da prefeitura. Esses valores são pagos diretamente ao cartório e à prefeitura.

Quem responde pelo trabalho

Dr. Alexandre Dickel Canova, advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional do Rio Grande do Sul, OAB/RS 127.163, com pós-graduação em Direito Notarial e Registral pelo Complexo de Ensino Renato Saraiva (CERS) e Master of Laws (LL.M.) em Resolução de Disputas pela Pepperdine University (Straus Institute), nos Estados Unidos. Cada orientação e cada proposta são revisadas e assinadas por ele.

Conferir a inscrição na OAB (nº 127163, RS)Formação e atuação

Fontes

• Lei 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022 (Planalto).
• Provimento CNJ 149/2023 (Código Nacional de Normas), arts. 440-A a 440-AM, com a redação do Provimento CNJ 150/2023 (CNJ).