Loteamento sem escritura: o que fazer

Como saber se o loteamento é registrado

Peça ao Registro de Imóveis da região uma certidão do lote, informando o endereço, o nome do loteamento e, se tiver, o número do lote e da quadra. Se o lote tem matrícula própria, o loteamento foi registrado. O número da matrícula às vezes aparece no carnê do IPTU ou no contrato.

1. Loteamento registrado e lote quitado

A Lei do Parcelamento do Solo prevê que o compromisso de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valem como título para registrar a propriedade do lote quando acompanhados da prova de quitação (Lei 6.766/79, art. 26, § 6º). Em muitos casos, isso permite pedir o registro sem escritura, com o contrato e a quitação.

Quando falta o termo de quitação da loteadora, ou ela fechou e não há quem o assine, a regularização pode ser feita pela adjudicação compulsória extrajudicial. Nesse procedimento, a cláusula que permitiria desistir do negócio não impede o pedido em loteamentos urbanos registrados (Prov. CNJ 149/2023, art. 440-B, parágrafo único).

2. Loteadora fechou ou faliu

O encerramento da empresa não apaga a obrigação do contrato. A notificação vai ao liquidante ou ao último administrador e, se não forem localizados, é feita por edital (art. 440-U). Na falência, o lote pode ser adjudicado se a compra for anterior à decretação, com as ressalvas da Lei de Falências (art. 440-AK). Veja mais em construtora ou loteadora que fechou ou faliu.

3. Loteamento que nunca foi registrado

Se o loteamento é irregular ou clandestino, o lote não tem matrícula própria, e nem a escritura nem a adjudicação conseguem registrá-lo. Nesse caso, os caminhos costumam ser:

• Regularização fundiária urbana (Reurb). Conduzida pelo município, regulariza o núcleo inteiro e permite abrir matrículas e titular os ocupantes (Lei 13.465/2017). Pode ser pedida por moradores, associações e outros legitimados (art. 14).
• Usucapião. Para quem tem a posse do lote pelo tempo que a lei exige, pela via extrajudicial (Lei 6.015/73, art. 216-A) ou judicial.

Por isso, a primeira providência é a certidão do Registro de Imóveis. Ela diz qual das três situações é a sua.

O que reunir

• contrato com a loteadora ou com quem vendeu, e as cessões, se houver;
• carnês, boletos pagos, recibos ou extratos;
• certidão do lote no Registro de Imóveis;
• carnê do IPTU, se o lote já tiver lançamento;
• dados da loteadora (nome, CNPJ, endereço que constava no contrato).